Jedním z nejběžnějších způsobů nabytí vlastnického práva k nemovitosti je nabytí na základě kupní smlouvy. V případě nemovitostí však samotná smlouva nestačí a vlastnické právo kupujícího k převáděné nemovitosti vzniká až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
smlouva
Všechny smlouvy o převodech nemovitostí musí mít písemnou formu.
Při přípravě kupní smlouvy je třeba vycházet z ustanovení o kupní smlouvě podle § 588 a násl. Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. V platném znění).
K základním a nezbytným náležitostem takové smlouvy patří přesné označení převáděné nemovitosti a uvedení kupní ceny. Dále je důležité dostatečně identifikovat strany (prodávající a kupující) a upravit jejich vzájemná práva a povinnosti.
V případě převodu vlastnického práva k bytu a nebytovému prostoru v obytném domě je nutné přednostně vycházet z ustanovení zákona č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor v platném znění. Tento zákon upravuje náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytu a smlouvy o převodu vlastnictví nebytového prostoru v obytném domě. Přílohou této smlouvy je prohlášení správce nebo předsedy společenství vlastníků bytů a nebytových prostor v domě, že vlastník bytu (prodávající) nemá žádné nedoplatky na úhradách za plnění spojená s užíváním bytu nebo nebytového prostoru a na tvorbě fondu provozu, údržby a oprav.
Příprava smlouvy o převodu nemovitosti je poměrně náročná, proto je vhodné požádat o její vypracování právníka. Koupě nemovitosti je často investicí na celý život a proto není vhodné právní stránku věci podcenit. V každém případě je nutné si smlouvu před podpisem pečlivě přečíst, ujistit se, že jí dobře rozumíte, a že je v ní přesně zachyceny vše, na čem jste se s druhou stranou dohodli. Při převodech nemovitostí se lidé často stávají oběťmi podvodníků. Toto riziko lze minimalizovat tím, že se při uzavírání smlouvy obrátíte na advokáta nebo notáře nebo využijete na zaplacení kupní ceny bankovní produkty jako akreditivy apod.
Autorizace smlouvy o převodu nemovitosti advokátem
Advokáti provádějí tzv. autorizaci smluv o převodu nemovitosti, která spočívá v sepsání smlouvy, zjištění totožnosti jejích účastníků a jejich zástupců a posouzení, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům a zda její uzavřením nedojde ke skutečnosti zakládající vznik škody. Autorizaci smlouvy advokát potvrdí v doložce o autorizaci.
Advokát má povinnost upozornit účastníky na platební podmínky kupní ceny dohodnuté ve smlouvě a prohlášení účastníků smlouvy o seznámení se s těmito podmínkami musí uvést přímo ve smlouvě.
Advokát musí předepsaným způsobem zjistit totožnost účastníků smlouvy. Pokud se mu nepodaří zjistit jejich skutečnou totožnost a právní službu neodmítne, nemůže se zbavit odpovědnosti za škodu způsobenou zneužitím totožnosti. Poškozenému účastníkovi tedy musí tuto škodu nahradit. To však neplatí, pokud advokát prokáže, že samotný poškozený účastník věděl o skutečnosti, která byla příčinou vzniku škody.
Advokát musí být pro případ škody v souvislosti s autorizací smlouvy o převodu nemovitosti pojištěný a účastníkům smlouvy musí sdělit výši pojistného krytí i pojišťovnu, v níž je pojištěn.
Sepsání notářského zápisu o smlouvě o převodu nemovitosti
Další možností při převodu nemovitosti je požádat notáře o sepsání notářského zápisu o smlouvě o převodu nemovitosti.
I v tomto případě je riziko podvodu a vzniku případné škody výrazně sníženy. Pokud je totiž zjevné, že smlouva odporuje zákonu, obchází zákon, nebo se příčí dobrým mravům, notář je povinen odmítnout provedení zápisu. Notář také upozorní účastníků smlouvy na platební podmínky dohodnuté ve smlouvě a v protokolu uvede prohlášení účastníků smlouvy o seznámení se s těmito podmínkami.
Notář musí předepsaným způsobem zjistit totožnost účastníků smlouvy. Pokud se mu nepodaří zjistit jejich skutečnou totožnost a vyhotovení notářského zápisu neodmítne, nemůže se zbavit odpovědnosti za škodu způsobenou zneužitím totožnosti účastníků. Musí tedy poškozenému účastníkovi tuto škodu nahradit.
Notář musí být pro případ škody v souvislosti s vyhotovením notářského zápisu pojištěný a je povinen účastníkům smlouvy sdělit výši pojistného krytí i pojišťovnu, v níž je pojištěn.
Vklad do katastru
Vlastnické právo k nemovitosti vzniká, mění se a zaniká vkladem do katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního odboru okresního úřadu o jeho povolení. Řízení o povolení vkladu se zahajuje na návrh účastníka řízení, t. j. osoby, která je účastníkem právního úkonu, na jehož základě má vzniknout, změnit se nebo zaniknout právo k nemovitosti.
Ještě před podáním návrhu na vklad je možné podat oznámení o zamýšleném návrhu na vklad v elektronické podobě tiskopisu, které najdete na internetové stránce Úřadu geodézie, kartografie a katastru SR. Toto oznámení se zašle elektronicky na příslušný katastrální odbor okresního úřadu. Návrh na vklad je třeba podat do 90 dnů od doručení tohoto oznámení.
Návrh na vklad se podává písemně a obsahuje:
jméno, příjmení a místo trvalého pobytu účastníka řízení, pokud jde o fyzickou osobu,
obchodní jméno, název a sídlo účastníka řízení, pokud jde o právnickou osobu,
označení zprávy katastru, které je návrh adresován,
označení právního úkonu, na jehož základě má vzniknout, změnit se nebo zaniknout právo k nemovitosti (pokud jsou předmětem návrhu na vklad právní vztahy z více právních úkonů, označí se všechny právní úkony).
Praktická rada: Návrh na vklad si vyhotovte v 2 exemplářích a při osobním podání si nechte jeden z nich potvrdit.
Přílohou návrhu na vklad je smlouva, na jejímž základě má být právo k nemovitosti zapsány do katastru, ve dvou vyhotoveních. Kromě toho je k návrhu třeba přiložit další předepsané přílohy (např. Případnou dohodu o zplnomocnění s úředně osvědčeným podpisem zmocnitele).
Praktická rada: O konkrétních přílohách návrhu na vklad do katastru nemovitostí se doporučujeme poradit s příslušným katastrálním oborem okresního úřadu nebo s právníkem, a to zejména v případě, že nemovitost kupujete na hypoteční úvěr.
Návrh na vklad je možné podat i elektronicky. Náležitosti elektronického podání jsou stejné jako při písemném podání. Při elektronickém podání se podává jeden stejnopis návrhu a jeden stejnopis příloh. Pokud se v písemném podání vyžaduje osvědčený podpis, v elektronickém podání mu odpovídá kvalifikovaný elektronický podpis. Při elektronickém podání musí být všechny přílohy podány v elektronické podobě a opatřeny kvalifikovaným elektronickým podpisem a časovým razítkem.
Katastrální odbor okresního úřadu přezkoumá smlouvu z hlediska, zda:
obsahuje podstatné náležitosti smlouvy,
je úkon učiněn v předepsané formě,
je převodce oprávněn nakládat s nemovitostí,
jsou projevy vůle dostatečně určité a srozumitelné,
smluvní volnost nebo právo nakládat s nemovitostí nejsou omezeny,
smlouva neodporuje zákonu, zákon neobchází a nepříčí se dobrým mravům.
Při rozhodování o vkladu se přihlíží i na skutkové a právní skutečnosti, které by mohly mít vliv na povolení vkladu.
Pokud jde o smlouvu o převodu nemovitosti, která byla vyhotovena ve formě notářského zápisu nebo autorizovaná advokátem, katastrální odbor okresního úřadu posuzuje smlouvu pouze z pohledu, zda je uceleně s katastrálním opery a zda jsou splněny procesní podmínky pro povolení vkladu.
Katastrální odbor okresního úřadu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dnů ode dne doručení návrhu na vklad. Pokud smlouva o převodu nemovitosti byla vyhotovena ve formě notářského zápisu nebo byla autorizována advokátem, není v rozporu s katastrálním opery a jsou splněny procesní podmínky pro povolení vkladu, okresní úřad rozhodne o návrhu na povolení vkladu do 20 dní. Okresní úřad může rozhodnout na základě žádosti o urychlené řízení o návrhu na vklad a zaplacení příslušného správního poplatku do 15 dnů ode dne doručení návrhu na vklad.
Pokud jsou podmínky na vklad splněny, vklad se povolí a stejnopis rozhodnutí o povolení vkladu zašle účastníkům řízení do 15 dnů ode dne rozhodnutí. Rozhodnutí nabývá právní moci dnem vydání.
V případě zamítnutí vkladu se rozhodnutí doručuje všem účastníkům řízení, přičemž proti tomuto rozhodnutí je možné podat odvolání. Odvolání se podává na katastrálním oboru okresního úřadu, který rozhodnutí vydal, a to ve lhůtě 30 dnů od doručení rozhodnutí účastníkovi. Pokud okresní úřad podanému odvolání nevyhoví v celém rozsahu, o odvolání rozhodne soud.
správní poplatky
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva k nemovitosti do katastru nemovitostí je zpoplatněn částkou 66 € bez ohledu na cenu nemovitosti. V případě elektronického podání tohoto návrhu se platí poplatek poloviční, tedy 33 €.
V případě, že účastník při doručení návrhu na vklad do katastru nemovitostí žádá o urychlené rozhodnutí o vkladu do 15 dní, výše poplatku činí 266 €. Pokud účastník podá „urychlený“ návrh na vklad do katastru elektronicky, vybírá se poplatek ve výši 133 €. Příplatek za urychlené rozhodnutí je splatný v den doručení návrhu na vklad.
Pokud se řízení zastavilo nebo návrh na vklad byl zamítnut, poplatek se nevrací.
Jestliže správní orgán ve zkráceném termínu o vkladu práva k nemovitosti do katastru nemovitostí nerozhodne, vrátí rozdíl mezi poplatkem za urychlené rozhodnutí a poplatkům v případě rozhodnutí ve standardním termínu.
V případě podání oznámení o zamýšleném návrhu na vklad v elektronické podobě tiskopisu (viz nahoře), se správní poplatek snižuje o 15 €.